Decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera, warto zwrócić uwagę na umowę deweloperską, jej koszty oraz opłaty. W tym artykule omówimy typowe koszty i opłaty, które mogą pojawić się w trakcie realizacji umowy deweloperskiej, a także porady dotyczące obniżenia kosztów umowy deweloperskiej.
Koszty związane z umową deweloperską
Koszty związane z umową deweloperską można podzielić na kilka kategorii. Przede wszystkim, należy uwzględnić koszty bezpośrednio związane z budową i finansowaniem nieruchomości, takie jak:
- cena zakupu mieszkania lub domu,
- opłaty za miejsce postojowe czy komórkę lokatorską,
- koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy),
- opłaty za ubezpieczenie nieruchomości.
Opłaty związane z umową deweloperską
Oprócz kosztów związanych z budową i finansowaniem warto zwrócić uwagę na opłaty związane z umową deweloperską, takie jak:
- opłaty notarialne za sporządzenie aktu notarialnego,
- opłaty bankowe za otwarcie rachunku powierniczego,
- opłaty za zmiany w projekcie mieszkania (np. zmiana układu ścianek działowych, wykończenia).
Warto pamiętać, że niektóre z tych opłat mogą być negocjowane z deweloperem, co może pozwolić na obniżenie kosztów umowy deweloperskiej.
Podpisanie umowy u notariusza
Umowa deweloperska podpisywana u notariusza zabezpiecza prawnie obie strony. Koszt umowy deweloperskiej u notariusza przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego zgodnie z ustawą deweloperską powinny płacić obie strony po połowie. Koszty notarialne naliczane są na podstawie taksy notarialnej, której wysokość może podlegać negocjacjom.
Obniżenie kosztów umowy deweloperskiej
Obniżenie kosztów umowy deweloperskiej jest możliwe poprzez negocjacje z deweloperem oraz świadome podejście do wyboru nieruchomości i finansowania. Oto kilka porad, które mogą pomóc w obniżeniu kosztów:
- negocjowanie ceny mieszkania oraz warunków płatności,
- porównywanie ofert kredytów hipotecznych i wybór najkorzystniejszego,
- zwracanie uwagi na opłaty dodatkowe, takie jak opłaty notarialne czy bankowe i szukanie możliwości ich obniżenia,
- rozważenie zakupu nieruchomości na wcześniejszym etapie budowy, co może pozwolić na uzyskanie niższej ceny.
Podsumowując, koszty i opłaty umowy deweloperskiej są istotnym elementem procesu zakupu nieruchomości od dewelopera. Warto zwrócić na nie uwagę, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków oraz możliwie obniżyć koszty umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska a podatek VAT i podatek za zakup mieszkania
O ile nabywca mieszkania od dewelopera zwolniony jest z zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, to i tak zobowiązany jest zapłacić podatek VAT i podatek za zakup mieszkania naliczany i uiszczany w miejscowym urzędzie miasta lub gminy.
Wysokość podatku VAT uzależniona jest od metrażu lokalu. Najczęściej wynosi on 8%, ale za mieszkanie o dużym metrażu powyżej 150 m2, czy zawierające części przynależne do mieszkania nabywane jako lokale użytkowe obowiązuje stawka 23% podatku VAT.
Po podpisaniu ostatecznej umowy z deweloperem dotyczącej przeniesienia własności ten fakt należy zgłosić w miejscowym urzędzie miejskim lub gminnym, a ten wyliczy należny podatek od zakupu mieszkania. Tego rodzaju podatek od nieruchomości urzędy naliczają co roku. Nie trzeba go płacić jednorazowo, lecz można też uzyskać możliwość płatności w ratach.
Umowa deweloperska a kredyt
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera często konieczne jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W tej części artykułu omówimy związek między umową deweloperską a kredytem oraz kwestie związane z zabezpieczeniem kredytu. Ponadto przedstawimy kolejność zawierania umowy deweloperskiej i umowy kredytowej oraz potencjalne konsekwencje dla nabywcy.
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny są ściśle powiązane, ponieważ kredyt hipoteczny jest często głównym źródłem finansowania zakupu nieruchomości od dewelopera. W związku z tym bank udzielający kredytu wymaga zabezpieczenia swojej inwestycji, co odbywa się poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że umowa deweloperska musi spełniać określone wymogi formalne, aby bank mógł udzielić kredytu hipotecznego. Należy do nich między innymi:
- zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego,
- załączenie do umowy deweloperskiej harmonogramu płatności,
- określenie terminu zakończenia budowy i przekazania nieruchomości nabywcy.
Umowa deweloperska przed czy po umowie kredytowej
Kolejnym istotnym zagadnieniem jest umowa deweloperska przed czy po umowie kredytowej. Z punktu widzenia nabywcy, zalecane jest zawarcie umowy deweloperskiej po uzyskaniu wstępnej decyzji kredytowej od banku. Dzięki temu nabywca ma pewność, że otrzyma kredyt na zakup nieruchomości i uniknie sytuacji, w której będzie zmuszony do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu braku finansowania.
W praktyce proces zawierania umowy deweloperskiej i umowy kredytowej często przeplata się. Nabywca może podpisać umowę deweloperską z zastrzeżeniem, że jej realizacja będzie uzależniona od uzyskania kredytu hipotecznego. W takim przypadku warto zawrzeć w umowie deweloperskiej klauzulę odstąpienia od umowy w przypadku braku kredytu, co pozwoli uniknąć niekorzystnych konsekwencji finansowych dla nabywcy.
Podsumowując, związek między umową deweloperską a kredytem jest istotny dla nabywców nieruchomości od deweloperów. Warto zwrócić uwagę na kolejność zawierania umowy deweloperskiej i umowy kredytowej oraz zabezpieczenie swojej sytuacji finansowej poprzez odpowiednie klauzule w umowie deweloperskiej.
Podpisywanie umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością poniesienia różnego rodzaju kosztów i opłat. Powyżej zostały przedstawione najważniejsze z nich. Warto już wcześniej uwzględnić je, planując zakup nieruchomości. Inne informacje dotyczące umowy deweloperskiej można przeczytać na naszym blogu we wpisie dotyczącym kluczowych aspektów umowy deweloperskiej, gdzie dokładnie przedstawiono jej definicję, zasadność oraz zawartość umowy deweloperskiej. Między innymi wyjaśniono też pojęcia: umowa przedwstępna i umowa rezerwacyjna oraz różnice między nimi.
